苑裡透天法拍案從第1拍到第15拍底價五折｜ETtoday房產雲

苗栗苑裡近期出現了一起特殊的透天法拍案件，從第 1 拍流標到第 15 拍，價格逐步下修至底價五折。這起事件徹底顛覆了投資人對法拍市場的既定認知。

該透天厝最初在第 1 拍時法院公告底價為 820 萬元，但之後經歷多次流標後，在第 10 拍時降至 517 萬元，第 14 拍則調整至 422 萬元，最終最新的第 15 拍底價進一步降至 401 萬元。簡言之，經過 15 次的法拍過程後，價格僅為原始底價的一半左右，意味著超過 400 萬元的價格差額在這過程中消失了。

這種特殊的拍賣軌跡讓許多投資人重新思考「每次流標一定打 8 折」的說法。地產專家鄭本明表示，法拍並沒有明文規定每次流標都必須依照固定比例降低價格，實際的降價幅度由法院根據拍賣情形、鑑價結果及程序進度來決定，因此各次拍賣的減幅各不相同。

此案件之所以能從第 1 拍流標到第 15 拍，主要原因是這是一起繼承相關的強制執行案件。由於共有 12 名共有人，根據法律規定他們享有優先購買權，即使外部投標人得標也可能被這些共有人優先買回，這種不確定性使得許多潛在購屋者望而卻步。

此外，法院公告還指出，在查封時該房屋已有租客且標示為「不點交」物件，意即得標後可能無法立即入住。更複雜的是，這間房屋本體和前方通行道路被拆分成兩個標的分別拍賣，投標人即使成功標下房屋，也可能無法同時取得道路使用權，若道路由其他共有人行使優先承買權，實際使用的便利性將大幅下降。

這種情況就如同「購買一棟大樓卻發現公共設施被另外拍賣」一般，在一般交易市場中難以想像，但在法拍實務中確實存在。這些非典型的條件層層交織在一起，使得案件不斷流標，最終才得以在第 15 次拍賣時敲定底價。