央行房市管制2026首季難鬆綁 專家警示低量盤整成新常態

導言

針對2026年第一季中央銀行房市信用管制政策走向，馨傳不動產智庫最新市場調查顯示，約九成受訪者預期將維持不變，僅一成認為可能小幅微調，全面鬆綁幾無可能。這項調查結果反映市場普遍共識，在房價修正幅度有限、市場資金動能依然充沛的情況下，央行短期內難以放寬管制。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析指出，儘管房市交易量已降至近年低點，業界普遍期待政策鬆綁帶來喘息空間，但從當前經濟情勢與金融穩定角度考量，央行貿然鬆手恐讓過去數波管制累積的政策效果付諸流水，市場恐將持續面臨低量盤整的長期格局。

市場調查揭示政策鬆綁機率微乎其微

根據馨傳不動產智庫針對不動產業界與金融市場專家進行的問卷調查結果，對於2026年第一季央行房市信用管制政策的未來走向，高達90%的受訪者認為將維持現狀不變，僅約10%預期可能出現局部性、小幅度的微調，而認為全面鬆綁的選項幾乎為零。這項數據凸顯市場參與者對於政策轉向的高度悲觀預期，也反映出台灣房市在經歷多年資金行情推升後，現階段正處於政策緊縮週期的高壓狀態。

調查結果進一步分析發現，即便是認為可能微調的受訪者，也多數傾向於特定區域或特定產品類型的局部性放寬，而非全面性的政策鬆綁。何世昌表示，這種市場預期心理的形成，主要源於對當前房市基本面的客觀評估。雖然全台房市交易量自2023年以來已明顯萎縮，多數城市買賣移轉棟數創下近年新低，但房價下修幅度卻遠低於市場預期，多數區域房價僅呈現橫向整理或微幅修正，並未出現大幅回檔。這種價格僵固性讓央行在考量政策鬆綁時必須更加謹慎，避免重蹈過去房市過熱覆轍。

房價韌性與資金充沛成政策緊縮主因

何世昌深入剖析央行難以鬆綁的核心原因，指出當前房市呈現「量縮價不縮」的特殊現象。從資金面觀察，雖然央行自2022年起連續升息，累計升幅已達3碼（0.75個百分點），但市場資金動能依然充沛，銀行體系超額準備仍處於相對高檔，游資尋找出路的壓力不減。此外，台灣股市活絡、科技產業獲利豐厚，都為房市提供潛在資金支援，若此時放寬信用管制，恐引發資金大舉回流房市，再度推升房價。

從價格面來看，何世昌指出，根據內政部實價登錄資料與各大房仲業者統計，2024年全台主要都會區房價雖然漲勢趨緩，但平均修正幅度僅約3-5%，部分熱門區段甚至維持持平或微漲格局。這樣的價格調整幅度，相較於過去房市循環動輒10-20%的修正，顯然不足以讓央行認為房市已達到合理價位。更重要的是，建商推案價格依然堅挺，新成屋與預售屋開價並未明顯讓利，顯示市場賣方仍具備強烈的價格預期心理。

在這種情況下，央行若貿然鬆綁信用管制，過去數波措施所累積的政策效果可能瞬間被抵消。何世昌強調，央行自2020年以來推出的選擇性信用管制，包括限貸令、自然人購屋貸款規範、公司法人購屋限制等，目的就是要建立防火牆，避免資金過度集中不動產市場。這些措施雖然造成交易量急凍，但也確實達到抑制投機、降低金融體系風險的效果。一旦鬆綁，不僅可能讓投資客重新進場，更可能引發預期心理改變，導致市場再度過熱。

央行信用管制政策脈絡與長期目標

回顧央行房市信用管制政策的演變軌跡，可以清楚看出政策目標的連貫性與決心。2020年新冠疫情爆發後，全球主要央行大舉寬鬆貨幣政策，台灣也面臨史上最低利率環境，加上防疫資金潮與台商回流資金雙重挹注，房市在2021年至2022年上半年出現罕見的飆漲行情。為抑制房價過快上漲，央行自2020年底開始啟動選擇性信用管制，並隨著市場熱度升溫而持續加碼。

管制措施主要針對高價住宅、第二戶以上購屋、公司法人購屋等投資性需求進行限制，包括降低貸款成數、提高利率加碼幅度、限制寬限期等。2023年更進一步推出「限貸令」，要求銀行控管不動產貸款集中度，導致部分銀行暫停或緊縮房貸業務，對市場產生立竿見影的降溫效果。這些政策的核心理念，在於透過金融手段先行，為房市降溫，避免資金氾濫導致系統性金融風險。

何世昌指出，央行總裁楊金龍多次在公開場合強調，房市政策的首要目標是維護金融穩定，而非打壓房價。但從實際效果來看，這些措施確實讓房市從「快跑」轉為「慢跑」，再進入目前的「原地踏步」階段。央行深知，房市調控如同「開弓沒有回頭箭」，一旦政策轉向，市場預期將迅速改變，過去數年的努力可能前功盡棄。因此，除非出現重大經濟衰退或金融危機，否則央行不太可能輕易改變現行政策方向。

房市進入長期盤整馬拉松賽局

何世昌以「政策馬拉松」生動形容當前房市處境。他指出，過去幾年房市在資金浪潮與低利率環境下快速奔跑，投資客、建商、自住買方都在短期內獲得可觀利益。但隨著2022年央行啟動升息循環，加上信用管制持續加碼，房市已進入高利率與管制雙重壓力下的長跑階段，市場參與者必須調整步伐，適應新的賽局規則。

這場馬拉松的特徵是「耐力賽」而非「短跑衝刺」。從交易面觀察，2024年全台買賣移轉棟數預估將跌破30萬棟，創下2001年以來新低，較2021年高點減少近四成。六都會區中，除了台南、高雄因基期較低仍維持相對活力外，台北、新北、桃園、台中交易量均大幅萎縮。這種量縮現象不僅反映在二手市場，預售屋市場也面臨嚴峻挑戰，許多建案銷售期拉長至一年以上，過去「開案即完銷」的盛況不復見。

建商推案策略也出現明顯轉變。何世昌觀察，大型建商已從過去的「量大利潤高」轉向「量小質精」模式，推案量體縮減，開價策略趨於保守，部分業者甚至暫緩推案時程，等待市場回溫。這種供給端的自我調節，雖有助於減緩房價下跌壓力，但也意味著市場將維持低量盤整更長時間。他直言：「這場馬拉松看不到終點，參賽者只能調整呼吸，慢慢跑下去。」

買方觀望心態與市場前景深度分析

在這場政策馬拉松中，買方觀望心態成為市場最大變數。何世昌指出，當前購屋族面臨三重壓力：首先是利率處於相對高檔，房貸負擔較兩年前增加30-40%；其次是信用管制導致貸款成數降低，自備款壓力上升；最後是對未來房價走勢的不確定性，擔心買在高點。這些因素交織下，自住買方選擇延後購屋決策，投資客則幾乎全面退場，市場需求端呈現冰封狀態。

這種觀望氛圍形成自我強化的惡性循環。交易量低迷導致市場資訊不透明，買方更難判斷合理價格，進而延長決策時間；而建商與賣方因為交易量低，不願意大幅降價，價格僵固又讓買方認為尚未觸底，持續等待。何世昌形容這種現象：「買方觀望，幾乎注定逃不過低量盤整。」他用略帶戲謔的方式描述產業心情：「不動產業有個缺，誰能讓我止血；漲價若有罪，誰願自己背。」這句話道出業者對政策鬆綁的殷切期盼，卻也無奈接受現實。

展望未來，何世昌認為2026年房市將持續呈現「價格僵持、量體低迷」的格局。從政策面看，央行在通膨壓力未完全解除、金融穩定優先的考量下，上半年鬆綁機率極低。從經濟面看，台灣經濟成長動能雖有放緩但尚未衰退，就業市場與薪資成長仍屬穩健，不構成政策急轉彎的條件。從市場面看，建商財務結構普遍優於上一波景氣循環，倒閉風潮不易出現，價格支撐力道強。

對於不同類型的市場參與者，何世昌提出具體建議。對自住買方而言，不必過度期待房價大跌，應著重自身負擔能力與需求急迫性，遇到合理價格即可進場；對投資客來說，短期套利空間消失，應轉向長期租賃經營或尋找都更危老等特殊題材；對建商而言，需調整財務槓桿，減少土地庫存，強化產品差異化與品牌價值。他特別點名高槓桿投資客與資金壓力大的小型建商是這波盤整中最脆弱的族群，若無法度過這段低量期，恐將被迫出場，成為政策馬拉松的淘汰者。